離婚で住宅ローンが残っている家はどうなる？財産分与・名義変更・住み続ける場合を行政書士が解説

離婚時に住宅ローンが残っている家がある場合、「売却する」「どちらかが住み続ける」「借り換える」などの方法が考えられます。

しかし、どの方法がよいかは、家の名義、住宅ローンの契約者、ローン残高、現在の不動産価格、連帯保証人の有無などによって大きく変わります。

特に注意が必要なのは、離婚しても住宅ローンの契約は自動的に変わらないという点です。

夫婦間で「今後は妻が払う」「夫がローンを払い続ける」と約束しても、金融機関との契約内容が変わらない限り、住宅ローンの返済義務はそのまま残ります。

この記事では、住宅ローンが残っている家を離婚時にどう考えるべきか、財産分与・名義変更・売却・住み続ける場合の注意点・離婚協議書に書くべき内容まで、行政書士の視点からわかりやすく解説します。

離婚と住宅ローンの問題は「最初の判断」が将来を左右します

離婚では、親権、養育費、財産分与、慰謝料、面会交流など、決めなければならない事項が数多くあります。

その中でも特に複雑になりやすいのが、住宅ローンが残っている自宅をどうするかという問題です。

たとえば、次のような相談は少なくありません。

• 家は売却した方がよいのか
• 子どものために今の家に住み続けたい
• 住宅ローンは元配偶者が払い続けると言っている
• 名義だけ変更すれば問題ないと思っている
• 連帯保証人から外れたい
• オーバーローンなので財産分与は不要だと思っている

しかし、住宅ローンが残っている家は、単なる「財産」ではありません。

不動産の所有権、住宅ローン契約、金融機関の担保権、連帯保証、税金、将来の売却など、さまざまな問題が関係します。

そのため、十分に検討しないまま離婚してしまうと、次のようなトラブルにつながることがあります。

• 元配偶者が住宅ローンを支払わなくなった
• 家を売りたくても相手が協力しない
• 連帯保証人として請求を受けた
• 住宅ローンの一括返済を求められた
• 固定資産税や修繕費の負担で揉めた
• 財産分与の内容をめぐって離婚後に再び争いになった

特に未成年のお子さんがいる場合、「誰が住み続けるのか」「住宅ローンを誰が払うのか」は生活そのものに関わる重要な問題です。

離婚後に安心して新しい生活を始めるためには、住宅ローンの仕組みを正しく理解し、口約束ではなく、離婚協議書や公正証書などの書面に残しておくことが大切です。

住宅ローンと財産分与の基本

財産分与とは

財産分与とは、夫婦が婚姻中に協力して築いた財産を、離婚時に公平に分ける制度です。

対象となる財産は、名義だけで判断されるものではありません。

たとえば、夫名義の預貯金や夫名義の不動産であっても、婚姻中に夫婦の協力によって形成されたものであれば、財産分与の対象になる可能性があります。

財産分与の対象になりやすいものとしては、次のようなものがあります。

財産の種類	内容
不動産	自宅、土地、マンションなど
預貯金	普通預金、定期預金など
自動車	婚姻中に購入した車
保険	解約返戻金がある生命保険など
有価証券	株式、投資信託など
退職金	条件によって対象となる場合あり

もっとも、住宅ローンが残っている家については、単純に「家を半分に分ける」という考え方では処理できません。

家そのものの価値だけではなく、住宅ローン残高を差し引いて考える必要があるからです。

家の価値だけでは判断できない

住宅ローンが残っている場合には、まず次の2つを比較します。

• 現在の不動産価格
• 住宅ローン残高

たとえば、現在の市場価格が2,500万円で、住宅ローン残高が1,000万円であれば、単純計算では1,500万円のプラス価値があります。

このような場合は、売却して住宅ローンを完済した後に残る金額が財産分与の対象となる可能性があります。

一方、現在の市場価格が2,500万円で、住宅ローン残高が3,000万円の場合、売却してもローンを完済できません。

このように、家の価格とローン残高の関係によって、離婚後の選択肢は大きく変わります。

最初に必ず確認すべき4つのポイント

離婚協議を始める前に、最低限、次の4点を確認しておきましょう。

① 不動産の名義人

まず、不動産の所有者を確認します。

登記事項証明書を取得すると、家や土地の所有者が誰になっているかを確認できます。

所有形態としては、主に次のようなものがあります。

• 夫単独名義
• 妻単独名義
• 夫婦共有名義

ただし、夫名義だからといって、必ず夫だけの財産になるわけではありません。

婚姻中に取得した住宅であれば、実質的には夫婦の共有財産として財産分与の対象になる可能性があります。

② 住宅ローン契約者

次に、住宅ローンを誰が借りているのかを確認します。

不動産の名義人と住宅ローン契約者は、必ずしも同じとは限りません。

たとえば、次のようなケースがあります。

• 家は夫婦共有名義、ローンは夫名義
• 家は夫名義、妻が連帯保証人
• 夫婦が連帯債務者
• 夫婦それぞれがペアローンを組んでいる

離婚時には、不動産の名義だけではなく、金融機関との契約関係を必ず確認する必要があります。

③ 住宅ローン残高

住宅ローン残高は、金融機関から送付される返済予定表や残高証明書で確認できます。

ローン残高が分からないまま話し合いを進めると、売却できるのか、住み続けられるのか、財産分与としていくら考えるべきなのか判断できません。

離婚協議の早い段階で、正確な残高を確認しておきましょう。

④ 現在の市場価格

不動産の現在価格は、不動産会社に査定を依頼して確認します。

査定は1社だけではなく、複数社に依頼することをおすすめします。

1社だけの査定では、実際の相場より高すぎたり低すぎたりすることがあるためです。

複数の査定を比較することで、より現実に近い価格を把握しやすくなります。

名義人と住宅ローン契約者は同じとは限りません

住宅ローンの相談で特に誤解されやすいのが、「家の名義」と「住宅ローンの名義」は別であるという点です。

家の名義とは、不動産の所有者のことです。

一方、住宅ローンの名義とは、金融機関からお金を借りている契約者のことです。

たとえば、家は夫婦共有名義でも、住宅ローンは夫だけが借りている場合があります。

反対に、家は夫名義でも、妻が連帯保証人になっている場合もあります。

この違いを理解しないまま、

「離婚したから住宅ローンも半分になる」
「家の名義を変えればローンも変わる」
「住まない方はもう関係ない」

と考えてしまうのは危険です。

離婚しても、金融機関との契約は自動的には変わりません。

夫婦間の約束と、金融機関との契約は別問題です。

住宅ローンには居住要件があります

住宅ローンは、契約者本人やその家族が住む住宅を取得するために融資されるものです。

そのため、多くの住宅ローン契約では、契約者本人や家族が居住することを前提とした条件が定められています。

たとえば、次のようなケースは離婚時によくあります。

• 夫が住宅ローン契約者
• 妻と子どもが家に住み続ける
• 夫は別の場所で生活する

この場合、実際に住む人と住宅ローン契約者がずれることになります。

すぐに問題になるとは限りませんが、契約内容によっては、金融機関への届出や相談が必要になる場合があります。

無断で契約内容と異なる利用を続けると、後から問題になる可能性があります。

離婚後の住まい方が決まった段階で、早めに金融機関へ相談しておくことが大切です。

離婚しても住宅ローンの契約は自動的に変わりません

離婚すると、住宅ローンも自動的に夫婦で半分ずつになると考える方がいます。

しかし、そのようなことはありません。

住宅ローンは金融機関との契約です。

そのため、離婚したことや、離婚協議書を作成したことだけで、金融機関との契約内容が変更されるわけではありません。

たとえば、夫名義で住宅ローンを借りている場合、離婚後も夫が債務者であることに変わりはありません。

夫婦間で「今後は妻が支払う」と決めたとしても、金融機関との関係では夫が返済義務を負い続けます。

この点を誤解すると、離婚後に大きなトラブルになります。

住宅ローンの名義変更は簡単ではありません

「家は妻が住み続けるので、住宅ローンも妻名義に変更したい」

このような希望はよくあります。

しかし、住宅ローンの名義変更は簡単ではありません。

金融機関は、新たな契約者について、次のような点を改めて審査します。

• 年収
• 勤務先
• 勤続年数
• 他の借入状況
• 信用情報
• 返済能力

その結果、返済能力が十分ではないと判断されれば、名義変更は認められません。

また、実務上は単なる名義変更ではなく、現在の住宅ローンを完済し、新たに住宅ローンを借り直す「借り換え」の形になることも多いです。

したがって、「離婚したので名義を変えてください」と申し出れば簡単に変更できるものではありません。

連帯保証人・連帯債務・ペアローンの違い

離婚時には、連帯保証人・連帯債務・ペアローンの違いを理解しておくことが非常に重要です。

混同されやすい部分ですので、整理しておきましょう。

連帯保証人

連帯保証人は、住宅ローンを直接借りているわけではありません。

しかし、主債務者が返済できなくなった場合、金融機関から返済を請求される立場です。

たとえば、夫が住宅ローン契約者で、妻が連帯保証人になっている場合、夫が返済を滞納すると、金融機関は妻に対して返済を請求できます。

離婚しても、連帯保証人の責任は自動的にはなくなりません。

連帯保証人から外れるためには、原則として金融機関の承諾が必要です。

連帯債務

連帯債務は、夫婦双方が同じ住宅ローンを共同で借りている状態です。

この場合、金融機関は夫婦のどちらに対しても返済を請求できます。

離婚したからといって、どちらか一方の責任が消えるわけではありません。

ペアローン

ペアローンは、夫婦がそれぞれ別々に住宅ローンを契約する方法です。

たとえば、夫が2,000万円、妻が1,500万円の住宅ローンをそれぞれ借りるような形です。

ペアローンでは、互いに連帯保証人になっているケースも多くあります。

そのため、離婚時には、それぞれのローン契約と保証関係を丁寧に確認する必要があります。

オーバーローンとアンダーローンとは

住宅ローンが残っている家をどうするか考えるときは、まず「アンダーローン」か「オーバーローン」かを確認します。

アンダーローンとは

アンダーローンとは、住宅の売却価格が住宅ローン残高を上回る状態です。

たとえば、次のようなケースです。

• 住宅の査定価格：3,000万円
• 住宅ローン残高：2,200万円

この場合、売却代金で住宅ローンを完済しても、約800万円が残ります。

この残った金額は、財産分与の対象になる可能性があります。

オーバーローンとは

オーバーローンとは、住宅ローン残高が住宅の売却価格を上回る状態です。

たとえば、次のようなケースです。

• 住宅の査定価格：2,300万円
• 住宅ローン残高：3,000万円

この場合、家を売却しても700万円不足します。

不足分を自己資金などで補えなければ、原則として住宅ローンを完済できません。

オーバーローンだから財産分与が不要とは限りません

オーバーローンの場合、「家に価値がないから財産分与は不要」と考える方がいます。

しかし、財産分与では住宅だけを見るのではなく、夫婦全体の財産を総合的に考えます。

たとえば、住宅はオーバーローンでも、預貯金、保険、自動車、有価証券、退職金などがある場合には、それらを含めて公平な分配を考える必要があります。

住宅だけを切り離して判断するのではなく、夫婦全体の財産状況を整理することが大切です。

家を売却する場合のポイント

離婚を機に家を売却する方法は、財産関係を整理しやすいというメリットがあります。

売却するメリット

家を売却する主なメリットは次のとおりです。

• 住宅ローンを整理しやすい
• 元配偶者との関係を残しにくい
• 固定資産税や修繕費の負担を避けやすい
• 売却代金を財産分与しやすい
• 新生活を始めやすい

アンダーローンであれば、売却代金で住宅ローンを完済し、残った金額を財産分与の対象として検討できます。

売却時の注意点

売却する場合には、次の点に注意が必要です。

• 複数の不動産会社に査定を依頼する
• 売却価格だけでなく諸費用も考慮する
• 抵当権を抹消できるか確認する
• 売却時期を慎重に決める
• 共有名義の場合は相手の協力が必要になる
• 売却代金の分配方法を事前に決めておく

特に共有名義の場合、片方だけの判断で自由に売却できないことがあります。

離婚協議書には、売却時期、売却方法、仲介会社の選定、売却代金の分配方法まで具体的に記載しておくと安心です。

オーバーローンの場合は任意売却を検討することもある

オーバーローンの場合、通常の売却では住宅ローンを完済できません。

このような場合、金融機関の同意を得たうえで売却する「任意売却」を検討することがあります。

任意売却とは、住宅ローンを完済できない価格であっても、金融機関の承諾を得て不動産を売却する方法です。

競売よりも市場価格に近い金額で売却できる可能性があり、離婚に伴う住宅問題で選択肢になることがあります。

ただし、任意売却には金融機関との協議が必要です。

また、売却後に残るローンをどう返済するかも問題になります。

そのため、オーバーローンの場合は、早めに金融機関や不動産会社、必要に応じて弁護士などの専門家へ相談することが重要です。

家に住み続ける場合の注意点

離婚後も、どちらか一方が家に住み続けるケースは少なくありません。

特に、次のような事情がある場合です。

• 子どもの転校を避けたい
• 生活環境を変えたくない
• 高齢の家族が同居している
• すぐに引っ越すことが難しい
• 住宅を手放したくない

しかし、住み続ける場合には、売却する場合以上に慎重な取り決めが必要です。

住宅ローンは誰が支払うのか

最も重要なのは、住宅ローンを誰が支払うのかです。

たとえば、夫が住宅ローンを支払い、妻と子どもが家に住み続けるケースでは、妻と子どもの生活は夫の支払い能力に依存することになります。

夫が失業したり、病気になったり、支払いをやめたりすれば、住宅ローンが滞納される可能性があります。

滞納が続けば、最終的には家を失う可能性もあります。

固定資産税や修繕費は誰が負担するのか

家に住み続ける場合、住宅ローンだけでなく、次のような費用も発生します。

• 固定資産税
• 都市計画税
• 火災保険料
• 地震保険料
• 修繕費
• 管理費
• 修繕積立金

これらを誰が負担するのかを決めておかないと、離婚後に揉める原因になります。

将来売却するときのルールを決めておく

離婚時には「しばらく住み続ける」と決めても、数年後に事情が変わることがあります。

たとえば、子どもが独立した、再婚した、転勤になった、収入が変わったなどです。

そのときに、「売りたい」「売りたくない」という対立が起きることがあります。

そのため、将来売却する場合の条件も、あらかじめ決めておくことが望ましいです。

住宅ローンの滞納から競売までの流れ

住宅ローンの支払いが滞ると、すぐに競売になるわけではありません。

しかし、滞納が続くと、最終的には競売に進む可能性があります。

期限の利益とは、簡単にいえば「分割払いを続けられる利益」のことです。

住宅ローンを滞納し、期限の利益を失うと、金融機関から残額の一括返済を求められる可能性があります。

そのため、離婚協議では「もし支払いが滞った場合にどうするか」まで決めておくことが大切です。

借り換えという選択肢

離婚を機に、住宅ローンを借り換えるケースもあります。

たとえば、夫名義の住宅ローンを完済し、妻が新たに住宅ローンを組んで家を取得する方法です。

この方法が実現できれば、住み続ける人と住宅ローン契約者を一致させることができます。

しかし、借り換えには金融機関の審査があります。

収入、勤続年数、信用情報、他の借入状況などによっては、借り換えが認められない場合もあります。

また、借り換えには次のような費用が発生することがあります。

• 融資手数料
• 保証料
• 登記費用
• 印紙税
• 抵当権設定費用
• 司法書士報酬

そのため、借り換えを希望する場合は、早い段階で金融機関へ相談し、実現可能性を確認しておきましょう。

住宅ローン控除にも注意が必要です

住宅ローン控除を受けている場合、離婚後の居住状況によって影響が出ることがあります。

住宅ローン控除は、原則として一定の居住要件を満たす必要があります。

そのため、住宅ローン契約者が家を出る場合や、家族だけが住み続ける場合には、控除の取扱いを確認する必要があります。

税金の判断は個別事情によって異なるため、住宅ローン控除については税務署や税理士に確認することをおすすめします。

住宅ローンと養育費は別問題です

離婚協議では、住宅ローンと養育費が混同されることがあります。

しかし、この2つは性質が異なります。

養育費は、子どもの生活や教育を支えるためのお金です。

一方、住宅ローンは、金融機関との契約に基づく返済義務です。

そのため、原則として、

「住宅ローンを払っているから養育費は払わない」
「養育費を払っているから住宅ローンは負担しない」

という考え方は慎重に扱う必要があります。

もちろん、夫婦間で一定の調整をすることはあります。

たとえば、夫が住宅ローンを支払い続け、その分を養育費の一部として考えるようなケースです。

しかし、このような取り決めには注意が必要です。

• 住宅ローン完済後はどうするのか
• 売却した場合はどうするのか
• 子どもが独立した後はどうするのか
• 養育費として不足がないのか
• 支払いが止まった場合どうするのか

養育費は子どもの生活に関わる重要なお金です。

住宅ローンの支払いと養育費を関連させる場合は、内容を具体的に整理し、離婚協議書や公正証書に明記しておくことが重要です。

離婚協議書に記載しておきたい事項

住宅ローンが残っている家について取り決めをする場合、離婚協議書にはできるだけ具体的に記載しておくことが大切です。

離婚時は感情的な対立もあり、「細かいことまで決めなくてもよい」と考えてしまうことがあります。

しかし、住宅ローンが残っている家は、離婚後も長期間にわたって影響する問題です。

後日のトラブルを防ぐためにも、できるだけ具体的な取り決めを残しておきましょう。

公正証書を作成するメリット

離婚協議書は、当事者だけで作成することもできます。

しかし、養育費や財産分与など、金銭の支払いが長期間続く場合には、公正証書の作成を検討する価値があります。

公正証書とは、公証役場で公証人が作成する公的な文書です。

一定の金銭支払いについて強制執行認諾文言を入れることで、支払いが滞った場合に、改めて裁判をしなくても強制執行の手続きへ進める可能性があります。

ただし、住宅ローンそのものは金融機関との契約です。

公正証書を作ったからといって、住宅ローン契約者が自動的に変わるわけではありません。

公正証書は、あくまで夫婦間の取り決めを明確にし、支払い約束の実効性を高めるためのものです。

住宅ローンが残っている離婚では、離婚協議書や公正証書の内容を慎重に設計することが重要です。

行政書士に相談するメリット

住宅ローンが残っている家の問題は、口約束で済ませると将来のトラブルにつながりやすい分野です。

行政書士は、当事者間で合意した内容を整理し、離婚協議書や公正証書案として書面化するサポートを行うことができます。

特に、次のような場合は、早めに相談することをおすすめします。

• 家を売却するか住み続けるか迷っている
• 住宅ローンの名義と家の名義が違う
• 連帯保証人になっている
• ペアローンを組んでいる
• 養育費と住宅ローンの関係を整理したい
• 離婚協議書に何を書けばよいか分からない
• 公正証書を作成したい

離婚後の生活を守るためには、感情だけで判断せず、将来起こり得る問題を見越して書面を作ることが大切です。

よくある質問

Q1　離婚したら住宅ローンは自動的に半分になりますか。

いいえ。住宅ローンは金融機関との契約です。

離婚しただけで、住宅ローンの契約内容が自動的に変更されることはありません。

Q2　住宅ローンの名義変更は必ずできますか。

必ずできるわけではありません。

金融機関の審査が必要であり、収入や信用情報などによっては認められないことがあります。

Q3　離婚後も元配偶者が家に住み続けることはできますか。

可能な場合もあります。

ただし、住宅ローン契約の内容や居住要件との関係で、金融機関への相談が必要になることがあります。

Q4　連帯保証人は離婚すれば外れますか。

自動的には外れません。

連帯保証人から外れるには、原則として金融機関の承諾が必要です。

Q5　オーバーローンでも財産分与は必要ですか。

住宅だけを見るとプラスの価値がない場合でも、夫婦全体の財産を総合的に見て財産分与を検討する必要があります。

預貯金、保険、自動車、退職金など、他の財産も含めて判断します。

Q6　住宅ローンを滞納するとどうなりますか。

滞納が続くと、金融機関から督促を受け、最終的には一括返済請求や競売に進む可能性があります。

離婚協議では、滞納した場合の対応も決めておくことが重要です。

Q7　住宅ローンの支払いを養育費の代わりにできますか。

夫婦間で一定の調整をすることはあります。

ただし、養育費は子どもの生活を支えるためのお金です。

住宅ローンの支払いを養育費と関連させる場合は、内容を慎重に整理し、書面に明記する必要があります。

Q8　家を売却する場合、相手の同意は必要ですか。

共有名義の場合は、原則として共有者の協力が必要になります。

単独名義であっても、財産分与の対象となる場合は、売却代金の分配について話し合いが必要です。

Q9　任意売却と競売は何が違いますか。

任意売却は、金融機関の同意を得て、市場で不動産を売却する方法です。

競売は、裁判所の手続きにより不動産が売却される方法です。

任意売却の方が市場価格に近い金額で売却できる可能性がありますが、金融機関との協議が必要です。

Q10　住宅ローン控除は離婚後も使えますか。

離婚後の居住状況によって影響が出る場合があります。

住宅ローン控除には居住要件などがあるため、税務署や税理士に確認することをおすすめします。

まとめ

住宅ローンが残っている家の取り扱いは、離婚問題の中でも特に複雑です。

不動産の名義、住宅ローン契約者、連帯保証人の有無、住宅ローン残高、現在の市場価格など、さまざまな要素を確認しなければなりません。

また、売却する場合も、住み続ける場合も、それぞれにメリットとリスクがあります。

大切なのは、離婚時の感情だけで判断せず、離婚後の生活まで見据えて取り決めることです。

特に、住宅ローンの返済、固定資産税、修繕費、売却時期、売却代金の分配、支払いが滞った場合の対応については、口約束ではなく、離婚協議書や公正証書に明記しておくことをおすすめします。

住宅ローンが残る家の問題は、一度取り決めを誤ると、離婚後何年にもわたって影響することがあります。

小川たけひろ行政書士事務所では、離婚協議書、公正証書案、財産分与に関する書面作成のご相談を承っております。

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